アベル株式会社

「手付解除」とは？

手付金のひとつである「解約手付」。
解約手付で売買契約の解除権を行使することを
「手付解除」と言います。
前回もご説明したように、
買主が解除する場合は手付を放棄し（手付流し）、
売主が解除する場合は受け取った手付金の
倍額を返却（手付倍返し）すれば、
無条件で契約を解約することができます。
理由を明確にする必要がなく、
相手の同意を得なくても、一方的に解約できるということです。
解約手付を設定しておけば、
高額な資産取引において、
「やっぱり契約をやめたい」と考えたとき、
多大な不利益を被るリスクを軽減できます。

◆「手付解除」はいつでもできるわけではない

手付解除は無条件で契約を解除できますが、
解除できる期限は決められています。
民法では、手付解除期限を
「当事者の一方が契約の履行に着手するまで」
と定めています。つまり、売主が契約解除できるのは、
買主が契約の履行に着手するまで。
買主が契約解除できるのは、
売主が契約の履行に着手するまで、ということです。

では、「契約の履行に着手」
とはどのような状態を指すのでしょうか。
簡単に言うと、
「売買を成立させるために必要な行為をしたとき」
という意味です。
ただし、該当する行為を民法上で明示していないため、
「履行に着手しているかどうか」で
解約時にトラブルに発展してしまうことも多いのです。

「履行に着手」と判断される例を示しておきましょう。

＜売主＞
・所有権移転の登記手続きをしたとき
・売却を前提とした分筆登記申請をしたとき
・抵当権を消滅させるために借入金の返済をしたとき
＜買主＞
・中間金や残代金の支払いをしたとき
・売買代金と引き換えで物件の引き渡し請求をしたとき

ただし、所有権移転の登記手続きや残代金の支払いは、
物件の引き渡しと同じタイミングで
行われることが多くなっています。
引き渡しギリギリまで手付解除が可能では、
最後まで不安定な状態で取引を進めることになります。

無用なトラブルを避けるために、
手付解除期日を設けておくのが一般的です。
売主・買主の合意のもとで具体的な日付を決め、
売買契約書にも明記されます。