アベル株式会社

はじめに

不動産は高額な商品ですが、
需要と供給のバランスが価格に影響するのは、
日常で売買される「物」と同じです。
ただし、不動産にはいわゆる「定価」というものがないので、
価格の妥当性は一般の人ではわかりにくいものです。

似たような不動産はあっても、
同じ不動産は2つとありません。
隣り合わせの不動産でも、
まったく同じ条件ではないため、
査定額にも差が出ることがあります。
この「世界に1つしかない商品」であることにより、
不動産価格の判断が難しくなるのです。
では、不動産の価格はどうやって決まっているのでしょうか。

◆不動産の価格を決めるもの

先述のように、不動産価格の判断は難しいものです。
そこで、ここからは「不動産鑑定評価基準」の
考え方をご紹介することで、
不動産の価格を決めるものが何かに迫りたいと思います。
ただし、必ずしも「不動産鑑定評価＝不動産の売れる価格」
ではないことは覚えておいてください。

不動産鑑定評価基準では、
不動産の価格は以下の3つが組み合わさって生じる
経済的価値を金額で表したもの、とされています。

（1）不動産の効用
「不動産を活用して何が得られるか」ということです。
日常生活や経済活動において、どれくらい役立つか、
どれくらい収益をもたらしてくれるかといったことで、
不動産の価値をはかります。

（2）不動産の相対的希少性
「他の不動産と比べて市場価値が高いか低いか」
ということです。
例えば、都心部で住宅が少ない土地柄にある不動産なら、
それだけ希少価値が高いということになります。

（3）不動産の有効需要
「その不動産を欲しいと思う人がどれくらいいるか」
ということです。条件が良く、
手に入れたいと考える人が多い不動産なら、
競争原理が働くので、それだけ価格も押し上げられます。

例えば、駅に近くて、
買い物にも便利な場所に所在する不動産を例に考えてみましょう。

交通利便性や生活利便性に優れた物件は「効用」が高く、
駅近接の土地は限られるため「希少性」も高いと言えます。
さらに、利便性が良く希少価値が高い物件は「需要」も高いと考えられます。
この3つがそれぞれどの程度なのかによって、
不動産の経済価値＝不動産の価格が決まるのです。

◆不動産の価格に影響を与えるもの

不動産の価格を決める「不動産の効用」
「不動産の相対的希少価値」「不動産の有効需要」は、
いつも一定ではありません。社会状況や周辺環境、
不動産そのものの変化などにより、不動産の価値も変動するからです。

そのため、不動産の鑑定評価は、
不動産の価値を形成する要因を具体的に示し、
その推移や動向、
それぞれの相互的な関係を細かく分析して行われます。

不動産価格に影響を与える要因としては以下のようなものがあります。

（1）一般的要因
世界情勢、政治、経済の状態や、
人口動態や社会動態、気候、法制度など、
国全体の不動産に共通するマクロな要因。

（2）地域要因
地方自治体などで制定した条例や要綱、
都市計画や交通整備計画等、
その不動産があるエリアにおける特定の事情に起因する要因。

（3）個別的要因
土地の形状や接道、建物の築年数や面積・
管理維持の状態など、その不動産特有の要因。