アベル株式会社

はじめに

築30年、40年といった歴史を持つマンションは、
売却するのが難しいと考える方は少なくありません。
しかし、築年数が古いからといって、
一概に「価値がない」「売れない」とは評価できません。
築年数だけにとらわれず、
物件の潜在的な魅力に注目してみましょう。
マンションの価格は、
築年数だけで決まるわけではありません。
ご自身が所有する物件の適正な価値を知ることが、
高値でのスムーズな売却につながります。

◆築年数○○年だと「築古マンション」？

築年数が新しい物件は「築浅」、
反対に築年数が古い物件は「築古」
と呼ばれますが、実は、
この呼び方に明確な定義はありません。
「何年以下が築浅」「何年以上が築古」
と決められているわけではないのです。

戸建の場合、「20年で建物価値がゼロになる」
などと言われることがあります。
木造住宅の法定耐用年数（22年）
を目安にした場合、
確かにその考え方は理屈としては理解できます。
しかし、RC構造（鉄筋コンクリート造）
のマンションの場合、
耐用年数は47年とされています。築40年でも、
普通の中古物件として売りに出され、
買い手がつくことは珍しくありません。

もちろん、法定耐用年数は
実際のマンションの状態や資産価値を
示すものではありませんが、
築年数が古いからといって「売れない」
と決めつけなくていいと思います。

改修工事など必要なメンテナンスが
定期的に行われているマンションでは、
建物の寿命も長くなります。
駅近、人気エリアなど、
希少性の高い立地に所在するマンションでは、
「ビンテージマンション」などと呼ばれ、
中古でも購入希望者が引きも切らないケースもあります。
マンションの立地や管理状態など、
買い手にとって魅力的な要素があれば、
売買成立の可能性は十分にあります。

◆築年数の古いマンションのデメリットは？

マンションの建物自体の価値を
判断する目安のひとつに、
「耐震基準」があります。
建築基準法の耐震基準が強化されたのは、
1981年（昭和56年）6月のこと。
これ以前に建築確認を受けたマンションは
「旧耐震建築物」と言われ、
中古マンション市場では買い手に
敬遠されてしまうことがあります。

しかし、管理組合がしっかりしている
マンションでは、
耐震基準の強化後に耐震化（耐震診断や耐震改修工事）
を行っていることもあり、
地震の備えができています。

耐震化工事が実施されているか否かは、
マンションのコンディションや
資産価値を維持する要素のひとつであり、
物件の付加価値として築年数の古さという
デメリットをある程度カバーしてくれることもあります。