アベル株式会社

はじめに

不動産は、抵当権がついたままでは
売却できません。
抵当権がついているなら、
住宅ローンを完済して、
登記上の抵当権の抹消をすることが必須条件。
未払いがある場合も、
売買契約のうえで引き渡し前に抵当権抹消を
約束するのが一般的です。
では住宅ローンが残った不動産を
売却するには、どうしたらいいのでしょうか。

◆住宅ローンが残った不動産は売却できる？

結論から言えば、「可能」です。
住宅ローンの残債がまだ残っている
不動産を売却する場合、
買主から売却代金が振り込まれしだい、
その売却代金を用いて金融機関にローンを
完済する流れになります。

不動産を売却することを決めたら、
早めに金融機関に連絡しておきましょう。
その後のローン返済（繰り上げ返済）
手続きや注意点など、
詳しく教えてもらえるはずです。
売却が決まったら、
買主から売却代金を受け取って決済する日についても、
金融機関に知らせておくと、
その後の手続きがスムーズになります。

不動産の売買契約では、
売主は担保の登記がない状態で不動産を
引き渡す旨の条項が記載されているのが
通常ですので、
金融機関での返済手続きが済んだら、
今度は登記の「抵当権の抹消」手続きを
しなくてはなりません。
その際、不動産の「所有権移転」
（売主→買主）の登記申請も
同時に行うことが多くなっています。

◆「抵当権の抹消」登記は自分でできる？

登記は、必要な書類を取りそろえて
自ら法務局に申請することも可能です。
しかし、住宅ローンの完済に売却代金をあて、
その後に抵当権の抹消をするとなると、
手続きはかなり複雑なものになります。
所有権移転の登記も同じタイミングで
行うことが多いため、
一連の流れを熟知していないと、
その日のうちに登記の手続きを
終えられない可能性があります。

法律上の権利関係を明確にする
不動産登記は、専門家である
司法書士に依頼した方が安心です。

司法書士に所有権移転や抵当権抹消の登記を
一括して委任する場合、売却代金で
住宅ローンを決済するときから、
司法書士に立ち会ってもらいます。
この場にはローンの返済先である
金融機関も同席しています。金融機関側は、
住宅ローンが完済したことを確認したのちに、
委任された司法書士に抵当権抹消登記に
必要な書類一式を渡します。
司法書士がその書類を取りまとめて
法務局に出向き、
抵当権抹消や所有権移転の登記申請を行うのです。

登記は、不動産の権利を国に認めてもらうもの。
抵当権の抹消も、借金がない物件であることを
国に認めてもらうものです。
間違いのないよう、ひとつひとつ確実かつ
慎重に手続きを進めることが肝心だと言えます。

司法書士に依頼すれば報酬は発生しますが、
専門家の力を借りることでスムーズに
手続きを終えることができます。
トラブルのない不動産取引を行うためにも、
登記申請は自分でやらず、
司法書士に任せることをおすすめします。