アベル株式会社

はじめに

日常生活ではあまり縁のない「登記」ですが、
不動産売却においてはたびたび見聞きする言葉です。
実は登記がどんなものかを理解していない方も
少なくありませんが、
不動産売却では絶対に欠かせないもの。
登記についての基礎知識を知っておくと
その重要性がよくわかりますので、
まずはそこから解説していきましょう。

◆いまさら聞けない不動産の「登記」ってなに？

登記とは、一定の事項を
広く社会に公示するための制度です。
登記をすると、外見からではわからない
権利関係等を当事者以外の第三者に明らかにでき、
その権利は法律で守られます。
手数料を払って申請すれば、
だれでも登記簿謄本（登記事項証明書）を通じて
その内容を確認することができます。

不動産登記で押さえておきたいポイントは、以下の2種類です。

●表示登記…登記簿の「表題部」に
記載されている登記のこと。
土地や所在地や家屋の構造・
床面積、現在の所有者など現況が記されている。

●権利登記…登記簿の「権利部」に
記載されている登記のこと。（甲区）には
所有権について、（乙部）には
抵当権や地上権など、
不動産の権利関係に関することが記されている。

上記のうち、「表示登記」には
不動産登記上の申請義務がありますが、
「権利登記」には、実は申請義務がありません。
つまり、法律上は、所有権移転や
抵当権抹消登記はしなくても良いことになっているのです。

しかし、不動産の権利関係の登記を
しなかったために起きるトラブルは、
訴訟問題になることもあるほど厄介なものです。
高額な取引である不動産売買においては、
売主から買主への所有権移転や、
売主が既に組んでいる住宅ローン等を
担保するために設定された抵当権抹消の登記は、
不可欠なものと言えるでしょう。

◆「抵当権の抹消」はなぜ必要？

各金融機関の住宅ローンは、
担保設定がされていないことを、
抵当権設定の第一条件としていることが多くなっています。
抵当権が設定されたままでは、
不動産を担保にした新たな住宅ローンを
組むことができません。
つまり、買主がローンを借りることが
できなくなってしまうのです。

「抵当権」自体は、
住宅ローンを完済すれば消滅しますので、
金融機関からは弁済証書や借用書など
抵当権を抹消するための書類が交付されます。
しかし、これらの書類を査収しただけでは、
抵当権の登記が消えるわけではありません。
抵当権の登記を抹消するためには、
これらの書類を添付し、
法務局で抵当権の抹消登記を申請する必要があります。
この手続きをしないと、
抵当権の登記は残ったままになります。

不動産の価値は登記簿なしで
判断することが難しいため、
不動産売買においては抵当権の登記が残ったままでは、
売却は困難です。ローンが完済していることを
公示するために、抵当権抹消登記の
手続きをすることが重要になります。
住宅ローンを完済したら、
なるべく早めに抵当権抹消を行いましょう。