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所有権移転登記の前にやっておくべきことは？
2023-09-11
はじめに
不動産売却で、
ご自身が所有していた不動産の所有権が
他の人に移るときは、法務局で
「所有権移転登記」を行うことになります。
しかし、その手続きを行う前に
やっておくべきことがいくつかあります。
大切な不動産をスムーズに買主へ引き渡すためも、
オーナーとしてしっかり確認しておきましょう。
◆まずは不動産の所有権の確認を
不動産売却を進める前に、
まずは売却予定の土地建物の
名義が誰になっているかを調べてみましょう。
これは、法務局（登記所）で
登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すればわかります。
登記簿謄本に記されている
「登記名義人」は、
不動産に関して所有権を有する者のことです。
まれに、実際の所有者と登記名義人の
名前が違っているケースがあります。
不動産を相続した場合などには、
名義変更をせず、前の所有者の名前が
そのまま記されていることがあるのです。
名義変更には期限や義務がないために、
このようなことも起こりうると覚えておきましょう。
つまり「登記名義人＝不動産所有者」とは言いきれないのです。
また、名義が共有になっている場合、
売却には他共有者の同意が必要になります。
思い違いや段取り不足で
トラブルにならないためにも、
事前に「不動産の所有権を有するのは誰なのか」
をきちんと確認しておくことをおすすめします。
「抵当権抹消」の手続きをする
住宅ローンが残っている不動産を売却する場合、
不動産には「抵当権」が設定されています。
抵当権とは、ローンの返済が滞って
お金を回収できなくなった場合に備え、
金融機関が不動産を担保にしておくものです。
抵当権が設定されたままの不動産でも、
原則的には売却が可能です。
ただし、通常の売買契約では、
買主が取引の条件として抵当権抹消を
盛り込んでいることがほとんど。
抵当権がついたままでは買主もローンを組めませんので、
抵当権抹消手続きは必要です。
売却する物件に住宅ローンが残っている場合は、
買主から代金を受け取って残債を清算した時点で、
抵当権の抹消が可能になります。
すでに住宅ローンを完済していても、
抵当権の抹消手続きをしていない場合、
書類上は抵当権がついたままになるので注意が必要です。
◆不動産の「所有権移転登記」や
「抵当権抹消」は自分でできる？
不動産の売却が成立すると、
買主が不動産の所有権を有することを証明するために
「所有権移転登記」を行います。多くの場合、
不動産売買の決済および物件引き渡しと
同時に手続きを行いますが、
司法書士に依頼するのが一般的です。
売主の「抵当権抹消」と売主から買主への
「所有権移転」に加えて、
買主がローンを組む場合は新たな「抵当権設定」もあり、
3つの登記を一度に行うことになります。
その作業はかなり煩雑なため、自力で行うより、
司法書士に依頼した方が安心だと言えます。
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